월세 계약 주의사항 및 전체 순서 정리 (특약사항 포함)

 월세 계약이 처음이거나 오랜만에 방을 구하시는 분들에게 도움이 되길 바라며 월세 계약 주의사항에 대해서 적어봤습니다. 저도 처음에 방을 알아보기 전에 하나라도 더 알아두기 위해서 많이 검색해봤던 기억이 납니다.

월세 계약 주의사항

 맨 처음 방을 구하는 방법부터 계약서를 작성하고 입주까지 순서대로 나열해서 적어볼 테니 필요하신 분들은 오늘 포스팅을 꼭 읽어주세요. 아는 만큼 보인다는 말이 괜히 생긴 게 아닙니다. 포스팅 내용 중에서 내가 몰랐던 부분을 중점으로 기억해두시면 도움이 될 겁니다.

 

포스팅 순서는 아래와 같습니다.

1. 우선순위 정하기

2. 시세 알아보고 전화 문의하기

3. 방 볼 때 유의사항

4. 등기부등본과 건축물대장 확인하기

5. 다가구주택 선순위 보증금 확인하기

6. 가계약 걸기

7. 월세 계약서 작성하기

8. 이사 당일 전입신고와 확정일자 받기

 

월세 계약 주의사항

1. 최우선순위 세가지 정하기

 방을 알아보기 전에 내가 가장 중요하게 생각하는 게 무엇인지 파악하고, 우선순위를 정해두시는 게 좋습니다. 기준을 세워둬야지 시간 낭비를 줄이고, 원하는 방을 빠르게 구할 수 있습니다. 

 

 제가 방을 구할 때 가장 우선순위로 고려했던 건 아래와 같습니다.

1. 출퇴근이 용이한 역세권이여야 한다.
2. 밤에도 거리가 밝고 안전해야 한다.
3. 월세가 저렴해야한다.

저는 위 기준을 최우선적으로 생각하고 방을 구했습니다. 잠이 많고, 직장으로 이동하는 시간이 길어지는 게 싫어서 지하철이 잘 발달되어 있는 서울에서는 무조건 역 인근에 위치해 있는 방이 아니면 안 된다는 기준을 설정했습니다. 

 그다음이 밤에 혼자 다녀도 안전한 지를 고려했습니다. 주변에 CCTV가 설치되어 있거나 가로등이 거리를 밝게 밝혀주는 곳인지를 중요하게 생각했습니다. 마지막으로는 아무리 역세권이라도 내 월급 기준으로 감당이 가능해야지 삶의 질이 떨어지지 않기 때문에 관리비 포함해서 40만 원을 넘지 않아야 된다는 기준을 세웠어요. 

 이렇게 저처럼 기준을 정해두면 쓸데없이 많은 방을 보지 않고도 마음에 드는 방을 고를 수 있습니다. 신축건물을 원할 수도 있고, 번화가를 고집하는 분들도 있을 수 있으며, 짐이 많아서 방이 커야 될 수도 있습니다. 본인이 우선적으로 생각하는 기준을 먼저 설정해두시고, 그 이후에 방을 보러 다닌다면 한결 수월하게 방을 선택하실 수 있을 겁니다. 

 

2. 시세 알아보고 전화 문의하기

 기준을 설정했다면 이사를 가고자 하는 지역의 시세를 알아보셔야 합니다. [네이버 부동산]에서 내가 감당 가능한 보증금과 월세액을 설정하면 관련된 매물만이 남게 됩니다. 저는 최우선 순위 기준에 맞게 역 주변으로 검색해서 내가 원하는 금액대의 매물이 많은 지역을 찾아보고, 내가 원하는 매물을 올린 부동산에 전화해서 물어봤습니다.

네이버부동산 상세 설정하기

 해당 매물이 있다고 하면 시간 예약을 하고 부동산에 방문했으며, 방이 이미 빠졌다고 하면 전화를 끊고 다른 매물을 찾았습니다. 여기서 매물에 대한 얘기는 안 하고 일단 오라고 하거나 매물은 없으나 다른 방을 보여주겠다고 하는 부동산은 허위매물을 올린 부동산일 수 있으므로 절대 방문하지 마시고, 다른 매물을 가지고 있는 부동산에 전화를 하시는 게 좋습니다.

 참고로 제가 서울에서 살 때 저렴하다고 느낀 역세권 지역은 신대방역, 신림역, 봉천역, 서울대입구역 인근이었습니다. 일단 원룸이 많아서 선택지도 많았으며, 가격대가 굉장히 다양했지만 잘 찾아보면 저렴하고 괜찮은 방도 많이 있습니다. 서울이기 때문에 먹거리도 많고 사람도 바글거려서 거리가 늘 밝았고, 혼자 다녀도 무섭지 않아서 좋았습니다.

 

 보증금의 경우 소액임차인이라면 최우선으로 받을 수 있는 금액이 지역마다 정해져 있습니다. 먼저 설정된 융자보다도 일정 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있으므로 아래 포스팅도 같이 읽으시기를 권해드립니다.

소액임차인 최우선변제금 알아보기

 

3. 방 볼 때 유의사항

 우선순위에 따라서 보러 갈 방을 정했다면 이제 실제로 방을 보러 갔을 때 확인해야 될 사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

먼저 건물까지 이동하면서 보이는 주변 환경에 대해서 파악해두세요.

• 주변에 편의시설이 잘 되어있는지 확인하기(특히 마트나 시장 중요)
• 집 주변에 CCTV나 가로등이 설치되어 있는지 확인하기(안전유무)
• 버스나 지하철까지 걸어서 얼마나 걸리는지 확인하기(교통 편리성)
• 건물 인근에 유흥주점이나 술집이 많은지 확인하기(밤에 소음 유무)
• 차가 있다면 주차 가능한지 파악하기(확인 어렵다면 중개인에게 물어보기)

 

건물 내부로 들어왔다면 아래 사항을 확인하세요.

• 불이 잘 들어오는지 화장실, 방 모두 불 켜보기(간혹 깜빡거리는 곳 있음)
• 세면대 수압 확인 및 물이 잘 빠지는지 체크하기
• 변기 수압과 물이 잘 내려가는지 레버 눌러서 확인하기
• 1층이나 반지하라면 방범창이 설치되어 있는지 확인하기
• 창문을 열어서 소음 확인하기(특히 건물이 도로 인근에 있는 경우 필수)
• 건물이 오래됐다면 샷시 확인하기(샷시가 낡은 집이라면 절대 피하기. 4계절 내내 모기 들어옴)
• 천장과 벽면 구석구석 곰팡이 유무 확인하기(정말 중요함)
• 도배 및 장판 상태 확인하기
• 천장에 누수 흔적은 없는지 확인하기(누수 있다면 피하기)
• 햇빛 잘 들어오는지 확인하기
• 보일러는 잘 작동하는지 확인하기
• 거주자가 있다면 관리비나 수리할 곳은 없는지 물어보기
• 서랍장이나 수납장 열어서 확인하기 (벌레, 특히 바퀴벌레 나오는 경우 있음. 절대 계약하면 안 됨)

 집 보러 갔을 때 눈치 볼 거 없이 이것저것 물어보고 만져보고 구석구석 확인해보시는 게 좋습니다. 특히나 주변 환경이나 월세 가격과 같이 다른 면이 모두 만족스럽다면 방 내부에 대해서 꼼꼼히 확인하세요. 계약하기 전에 제대로 확인해야지 수리할 곳이 있을 경우 특약사항에 적어서 문서화할 수 있습니다.

 

4. 등기부등본과 건축물대장 확인하기

 맘에 드는 집을 발견했다고 해서 절대 가계약금을 먼저 걸어두시면 안 됩니다. 가계약금을 걸면 다른 사람이 계약하는 걸 방지할 수는 있으나 추후 내가 계약을 원하지 않을 경우에 가계약금을 돌려받기 힘들 수 있기 때문입니다. 아무리 방이 마음에 들어도 불법건축물이거나 건물에 융자가 많아서 경매에 넘어갈 수 있는 위험한 물건이라면 절대 계약을 해서는 안 되겠죠. 

 

 

 그러므로 일단 공인중개사에게 해당 집이 마음에 드는데 등기사항 전부증명서(등기부등본)와 건축물대장을 확인하고 싶다고 요청하세요. 부동산 사무실 어느 곳이든지 프린트기가 있기 때문에 바로 출력해서 보여줄 겁니다. 안 보여주는 곳이 있다면 그곳에서는 절대 계약하지 마세요. 해당 건물에 하자가 있거나 배가 부른 중개사이기 때문에 믿고 거르시는 게 좋습니다. 안전한 물건인지 설명해달라고 요구하세요.

대법원 인터넷등기소 홈페이지

 집에 와서 내가 컴퓨터를 이용해서 확인할 수도 있습니다. [대법원 인터넷등기소] 사이트에 들어가서 해당 건물 주소를 입력한 후 등기부등본과 건축물대장을 떼서 확인이 가능합니다. 등기부등본 보는 법과 건축물대장 확인하는 법은 내용이 너무 길어져서 따로 포스팅하겠습니다. 

 

5. 다가구주택 선순위 보증금 확인하기

 등기부등본과 건축물대장을 확인했는데 이상이 없다면 선순위 임차인의 보증금 확인요청을 해야 합니다. 빌라나 아파트인 경우 각각 호실의 임대인이 따로따로 있으므로 상관이 없으나 다가구나 원룸처럼 방은 여러 개인데 임대인은 1명인 경우에는 임대인과 계약한 임차인이 여러 명이므로 돌려줘야 되는 보증금이 얼마인지 합계를 알아둬야 합니다. 그래야지 추후 경매로 넘어갔을 때 내가 배상을 받을 수 있는지 없는지를 알 수 있습니다. 

 다가구주택 선순위 보증금은 중개인에게 요청하시면 됩니다. 그럼 임대인의 동의를 받고 현재 임차인은 몇 명인고 전체 보증금은 얼마인지 알려줄 겁니다. 등기부등본에 적혀있는 융자가 적다고 해도 돌려줘야 되는 보증금이 높다면 내 보증금을 안전하게 보호할 수 없으므로 꼭 요청하셔서 확인하시는 게 좋습니다. 

 

6. 가계약 걸기

 안전하다고 판단이 되셨다면 가계약금을 걸어두세요. 가계약금을 걸기 전에 방을 한번 더 보시면 좋습니다. 처음 봤을 때와 두 번째로 봤을 때의 느낌이 다를 수 있거든요. 가계약금은 많이 넣을 필요 없습니다. 내가 이 집을 계약할 거니까 다른 사람에게 보여주지 말라는 의미로 계약금의 일부를 미리 입금하는 거기 때문에 보증금이 적다면 5만원이나 10만 원 정도만 입금해도 됩니다.

 

 물론 전세나 반전세처럼 보증금이 높을 경우에는 100만 원 이상 가계약금을 요청합니다. 그러나 내가 현재 가진돈이 이것밖에 없다면서 개인적인 사정을 얘기하면 부른 금액보다 더 적은 금액으로 가계약금을 입금하실 수도 있습니다.

 

 가계약금은 내 단순 변심으로 인해서 돌려받기 어려우므로 신중하게 생각하신 후에 보내시는 게 좋습니다. 가계약금은 집주인 명의의 계좌에 입금하거나 중개를 맡은 공인중개사 대표 명의로 된 계좌로 입금하셔도 됩니다. 가계약금을 걸 때는 계약서를 따로 작성하지 않고 추후 중개인과 임대인, 임차인 셋이서 계약서를 작성합니다.

 

7. 월세 계약서 작성하기

 임대인과 일정을 조율하여 공인중개사 사무소에서 계약서를 작성합니다. 신분증(또는 운전면허증)과 도장을 가지고 가시면 되고, 도장이 없다면 서명으로 날인하셔도 됩니다. 계약금을 한번에 이체할 수 있는지 1일 이체 한도도 미리미리 확인 해 두세요.

 계약서는 집주인과 공인중개사, 세입자 셋이서 작성을 하게 됩니다. 임대인과 만나서 계약하는 게 가장 안전하기 때문에 임대인이 가능한 시간에 맞춰서 공인중개사 사무소에 방문해서 대면으로 계약을 진행하는 게 좋습니다.

 

 그러나 임대인의 개인 사정으로 인해 대리인과 계약을 진행해야 되는 경우 임대인과 통화하여 본인이 맞는지 확인하고, 계약조건과 내용이 동일한지 확인하셔야 합니다. 그리고 대리인의 위임장과 인감증명서, 인감도장, 임대인의 신분증을 확인하신 후에 계약서를 작성하시면 됩니다. 보통 공인중개사에서 대리인 자격으로 작성하는 경우가 꽤 있으니 참고 바랍니다.

 

 이제 본격적으로 월세 계약서를 작성해야 되므로 계약서를 작성할 때 주의사항에 대해서 알려드리겠습니다. 

• 등기부등본과 계약서에 적혀있는 주소가 동일한지 확인하기(번지수 및 호수 잘못 기재되어있는 경우 있음)
• 계약 당일 발급한 등기부등본에 새로 설정된 융자는 없는지 '을구'에서 확인하기
• 계약 당일 등기부등본, 건축물대장, 다가구주택 임대차 현황 재확인 요청하기
• 보증금과 월세금액이 맞게 기입되어 있는지 확인하기
• 계약 기간은 1년으로 작성하기. 추후 1년 연장이 가능하므로 1년으로 계약하는 게 좋다.
• 관리비 금액 확인하고 전기세, 수도세 포함 유무 확인하기
• 월세 선불인지 후불인지 확인하고, 계약서에도 내용 적어주기 (임차인의 경우 후불이 좋으나 보통 선불로 계약함)
• 오피스텔의 경우 부가세 10% 붙는 경우 있으므로 월세 금액이 부가세 포함 금액인지 별도인지 확인 후 계약서 내용 작성하기

 

 

특약사항이란 임대인과 임차인의 특별한 약속입니다. 월세 계약 특약사항에는 아래와 같은 내용을 적어주시면 좋습니다.

• 월차임은 후불(선불)로 계약한다.
• 현등기부등본상 융자가 없는 상태(또는 채권채 고액 00만원인 근저당권 설정 상태)에서의 계약이며, 임차인의 대항력 및 우선변제권 취득 시까지 현 권리관계를 유지해야 한다.
• 00 은행 계좌번호 임대인 이름으로 월세를 선불 또는 후불로 입금한다
• 기타 정해지지 않은 사항은 관련 법률 및 일반 상관례에 따른다
• (시설물에 대한 내용은 명확하게 작성하는 게 좋으므로 적어주기) 에어컨 리모컨 1개, 열쇠 1개, TV 리모컨 1개, 출입문 스마트키 1개를 인수인계한다.
• 소정의 관리비 00을 임차인이 부담한다. (관리비 금액 명확하게 작성)
• (시설물 중 고장 난 곳이 있다면 특약사항에 수리 완료할 것을 기재) 임대인은 임차인이 입주 전까지 파손된 싱크대를 수리해야 한다.
• 임차인이 입주하기 전에 임대인이 도배를 해주는 조건으로 계약을 진행한다.

 이처럼 구두로 말한 내용을 계약서의 특약사항에 적어두셔야지 법적 효력이 생깁니다. 임대인의 요구사항도 특약사항에 들어가므로 내용을 꼼꼼하게 읽어보셔야 합니다.

 계약서 맨 아래쪽에 적혀있는 임대인과 임차인, 공인중개사의 인적사항이 정확하게 기재되어 있는지 확인합니다. 전체 이상이 없다면 3장이 겹치도록 두고 도장 또는 서명 날인하여 1부씩 가지게 됩니다. 그러면 계약서에 적혀 있는 계약금을 특약사항에 적혀있는 임대인 명의의 계좌로 입금해주시면 계약이 완료됩니다. 

 

 부동산 중개수수료는 다음 검색창에 [부동산 복비]로 검색하시면 계산기가 나오니까 필요하신 분들은 이용해 보시기 바랍니다.

 

 계약 후 부동산에서 받아야 되는 서류는 아래와 같습니다.

• 계약서 원본
• 확인설명서
• 보증금 영수증
• 부동산 공제증서

계약서 작성이 끝났다면 이제 이삿짐센터를 알아보고 이사 갈 준비를 하시면 됩니다. 

 

8. 이사 당일 전입신고와 확정일자 받기

 이사 당일이 되면 입주할 집에 짐을 넣기 전에 파손되어 있거나 하자가 있는 부분을 동영상으로 촬영을 해두세요. 촬영 후 클라우드에 업로드해두면 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있습니다. 또한 뒤늦게 수리가 필요한 부분을 찾았다면 바로 임대인에게 알리세요. 내가 살기 전에 이미 고장이 났다는 걸 알리기 위해서라도 바로 연락하시는 게 좋습니다.

 

 새로 계약한 집에 짐을 풀었다면 나머지 잔금을 임대인 명의로 된 계좌에 입금하고, 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받으시면 됩니다. 두 가지를 모두 끝내야지 다음날부터 대항력이 생겨서 추후 집에 문제가 생겨도 내 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다. 

 

 

 

 여기까지가 제가 준비한 월세 계약 주의사항에 대한 포스팅 내용입니다. 제가 경험했던 내용을 최대한 전달해주고 싶은 마음에 글이 많이 길어졌습니다. 제가 적은 내용 중에서 필요한 내용만 쏙쏙 뽑아서 잘 사용하시기 바라겠습니다. 부디 안전하고 아늑한 집 구하시길 기원합니다 :)