소액임차인 최우선변제금 알아보기

 월세나 전세로 방을 알아보려고 하시는 분들이라면 꼭 알아둬야 하는 상식이 있습니다. 바로 소액임차인 최우선변제금에 대한 내용인데요. 이 제도를 활용해서 방을 구하신다면 보증금을 보호하는데 큰 도움이 되실 겁니다.

소액임차인 최우선변제금

 최우선변제 기준은 내가 계약한 일자를 기준으로 적용되는 게 아니므로 오늘 알려드리는 내용을 꼭 확인하셔서 잘못된 정보로 피해를 보는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.

 

포스팅 순서는 아래와 같습니다.

소액임차인 최우선변제금이란?

소액임차인 최우선변제금 상세표

최우선변제금 주의사항

최우선변제 요구 조건

 

소액임차인 최우선변제금이란?

 

 소액의 보증금으로 전세나 월세를 살고 있는 세입자보다 먼저 건물에 설정된 빚이 있어도 세입자에게 최우선적으로 최소한의 금액을 돌려주기 위한 제도가 바로 소액임차인 최우선변제금입니다.

 

 최우선변제금을 지급하는 기준은 건물에 융자가 없다면 가장 최근에 개정된 최우선변제금을 보장받을 수 있습니다. 그러나 기존에 이미 건물에 융자가 있어서 근저당권이 설정되어있다면 등기부등본에 등록된 시기에 보장 가능했던 최우선 변제액만큼만 보장받을 수 있습니다. 

등기부등본 을구 확인하기

 예를 들어서 서울에서 2022년도에 보증금 1천만원에 월세 60에 계약한 집이 경매로 넘어갔을 경우 5천만 원까지 보증금을 가장 선순위로 돌려받을 수 있습니다. 그러나 2001년 1월 1일에 설정된 근저당권이 있다면 해당 날짜가 기준이되어 1,200만 원만 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

최우선변제금 예시 이미지

그 이유는 당시 상황을 전부 고려해서 돈을 빌려준 근저당권자가 피해를 보면 안 되기 때문에 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 최우선변제금을 지급하는 것입니다. 

 

 

 그래서 소액임차인 최우선변제금액 기준은 내가 계약한 날짜로 확인하는 게 아니라 건물에 융자가 설정된 날짜로 확인해야 된다는 점을 꼭 기억해주세요. ( 물론 융자가 없다면 현 시점을 기준으로 계산하시면 됩니다.)

 

소액임차인 최우선변제금 상세표

 소액 임차인의 보증금 기준과 최우선변제금액 기준이 개정 시기마다 다릅니다. 계약하려고 하는 건물의 등기부등본을 발급받아서 을구에 근저당권이 설정된 게 있는지 확인합니다. 근저당권이 접수된 년월일을 확인하시고, 아래 표에서 해당 시기의 보증금과 최우선변제금을 찾아서 확인해보시기 바랍니다.

소액임차인 최우선변제금 상세표

 

 2022년 11월 21일에 발표된 임대차 제도개선 내용 중에 최우선변제금액을 상향한다는 개정안이 공개되었습니다. 각 지역별로 보증금을 1,500만원씩 올리고, 최우선변제금액도 전부 500만원씩 상향한다는 내용입니다. 현재 입법예고 상태로 아직 적용된 건 아닙니다. 추후 적용이 되면 집구할 때 부동산에 최우선변제금액이 얼마인지 물어보시면 빠르게 적용여부를 알 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제금 개정안

 

최우선변제금 주의사항

 

 초반에 등기부등본 을구에서 확인되는 담보물권(빚)의 접수일이 기준이 된다고 말씀드렸는데 한 가지 더 알아두셔야 되는 내용이 있습니다. 바로 주택가액의 1/2 범위 내에서만 최우선으로 변제받을 수 있다는 점입니다.

 

 만약 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔는데 낙찰가액이 8천만 원이라면 주택가액의 1/2 금액인 4천만 원만 최우선적으로 변제받을 수 있고, 그다음 금액은 순위에 따라서 배당받게 됩니다. 그래서 방을 알아보실 때 계약을 원하는 주택의 매매가도 알아 두셔야 합니다. 

 

 추가로 임대인이 1명이고 방은 여러 개인 다가구주택의 경우에는 세입자가 여러 명이라서 최우선변제금액도 N분의 1로 나눠서 계산을 해야 합니다. 주택가액의 1/2 범위 내에서 임차인의 보증금을 총 합해서 나눠서 배당을 받게 됩니다. 원룸이나 투룸 계약하시는 분들이 여기에 해당이 됩니다. 그래서 계약하기 전에 선순위 보증금 현황에 대한 정보를 요구하셔서 확인하시고 계약을 진행하셔야 합니다. 

 

 

 다가구주택의 경우 계약서를 작성할 때 확인설명서란에 현 임대차 현황을 기재하도록 되어 있고, 공인중개사는 해당 정보를 확인하여 설명해야 될 의무가 있으므로 해당 건물의 임차인 보증금에 대한 정보를 꼭 요청하여 확인하시기 바랍니다.

 

최우선변제 요구 조건

최우선변제 조건

 최우선변제금을 신청하기 위한 조건은 방에 짐을 옮겨서 점유를 한 다음 관할 주민센터에 방문하여 전입신고를 하면 대항력이 생겨서 추후 건물이 경매로 넘어갔을 때 최우선변제금을 받을 수 있게 됩니다. 확정일자는 안받아도 최우선변제금을 요구할 수 있으나 확정일자는 무조건 받아두시는 게 이득이므로 주민센터에 가시면 두가지를 동시에 요청하셔서 받아두시는 게 좋습니다.

 

  계약한 임대차 물건이 경매로 넘어갈 경우 가만히 계시면 안 되고 배당요구 신청을 하셔야지 보증금을 받을 수 있다는 점도 꼭 기억해주세요.

 

 

 

 오늘은 소액임차인 최우선변제금에 대해서 알아봤습니다. 알아두면 무조건 도움이 되는 상식이므로 꼭 기억해 두셨다가 유용하게 사용하시기 바랄게요. 감사합니다 :)

 

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