등기부등본 보는법

 임대차 계약을 체결하려는 세입자라면 내 보증금을 지키기 위해서 필수로 확인해야 되는 문서가 바로 등기부등본(등기사항전부증명서)입니다. 계약하려는 부동산의 등기부등본을 통해서 건물의 소유자가 누구인지 알 수 있고, 매매한 가격과 빚은 얼마나 잡혀있는지와 같은 부동산의 권리관계를 확인할 수 있습니다. 

등기부등본 보는 방법

 알아두면 무조건 득이 되는 등기부등본 보는 법에 대해서 지금 바로 알아보겠습니다. 부동산 필수 상식이니깐 꼭 익혀두세요 :)

 

 등기부등본의 종류

등기부등본은 집합건물, 토지, 건물 3가지 종류가 있습니다. 

 

건물과 토지의 등기부등본이 따로 존재하는 경우

 단독주택이나, 다가구주택(원룸, 투룸), 상가의 경우는 토지와 건물의 등기부등본이 따로따로 존재합니다. 다가구주택은 방은 여러 개인데 건물의 소유주는 한명입니다. 그런 경우에는 건물등기부등본도 떼야하고, 토지등기부등본도 떼어서 확인을 해야 합니다. 건물과 토지의 소유자가 동일한지 확인하셔야 합니다.

건물과 토지의 등기부등본이 하나로 존재하는 경우

 집합건물은 토지와 건물이 하나의 등기부등본에 기재되어 있습니다. 집합건물은 각 호실별로 소유하는 사람이 구분되어 있는 아파트나 빌라, 연립, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등을 말합니다. 아파트나 빌라의 등기부등본을 떼어보면 건물과 토지의 내용이 같이 기재되어 있는 걸 확인할 수 있습니다. 

 그러므로 아파트나 빌라와 같은 집합건물은 하나의 등기부등본만 떼어서 확인하면 되겠지만 원룸이나 단독주택을 알아보는 경우라면 건물등기부등본 하나 떼고, 토지등기부등본도 떼어서 확인을 해야지 해당 부동산의 권리관계를 정확하게 확인할 수 있습니다.

 

 등기부등본 보는법

 등기부등본은 [표제부], [갑구], [을구]로 구성됩니다. 각 구성별로 확인해야 되는 내용에 대해서 알려드리겠습니다. 예시 이미지는 집합건물로 빌라의 등기부등본입니다.

 

1. 표제부

 표제부에서 확인해야 될 내용은 주소입니다. 내가 계약하려는 부동산의 주소와 등기부등본에 적혀있는 주소가 동일한지 확인하세요. 지번과 동, 호수 모두 일치해야 합니다. 주소가 한글자라도 다른데 계약을 체결할 경우 일이 복잡해질 수 있으므로 꼭 확인하고 넘어가세요.

 

아파트나 빌라처럼 각 호실마다 소유자가 구분되어 있는 집합건물은 등기부등본에 표제부가 두번 등장합니다. 처음에 나오는 표제부를 1번 표제부라고 이름 붙이겠습니다. 1번 표제부는 주소, 건물의 전체 면적과 구조, 층수를 확인할 수 있습니다. 집합건물은 하나의 등기부등본만 확인하면 된다고 알려드렸죠? 그래서 토지의 표시도 바로 아래에 기재됩니다.

 위 이미지에 [대지권의 목적인 토지의 표시] 중에서 지목이 대라는 것은 토지의 사용목적이 집을 지을 수 있는 토지라는 뜻입니다. 그리고 토지의 전체 면적을 확인할 수 있습니다.

 

2번 표제부는 건물과 토지 전체가 아닌 101호, 202호처럼 한 호실에 대한 내용이 기재되어 있습니다. 아래 이미지는 특정 빌라의 402호에 대한 전유부분이며, 등기 접수된 날짜가 2008년 5월 20일이고, 4층에서 2호실에 해당하며, 54.21제곱미터의 면적을 가지고 있습니다.

 [대지권의 표시]는 전체 토지의 면적 중에서 402호가 가지는 토지의 비율입니다. 29.58이 402호 소유자의 대지권비율이라고 보시면 됩니다. 대지권은 재건축이 진행될 때 대지권의 비율이 높을수록 더 많은 보상을 받을 수 있으므로 비율이 큰 게 좋습니다.

 

 간혹 집합건물인데 표제부에 대지권의 표시가 없는 경우가 있습니다. 대지권 부분 등기가 설정이 안 되면 등기부등본에서도 확인이 안 될 수 있는데 이런 경우 계약하시면 안 됩니다. 추후 매매가 안될 수 있으며 경매로 넘어가도 유찰이 계속되기 때문에 위험한 물건이라고 보시면 됩니다.

 

 집합건물이 아닌 원룸과 같은 다가구주택은 표제부가 하나이며, 토지등기부등본도 따로 있으므로 토지에 관한 내용도 안 적혀있습니다. 토지 관련 내용은 토지 등기부등본을 따로 발급받아서 확인하셔야 합니다.

 

 정리하자면 표제부에서는 부동산의 주소가 등기부등본의 주소와 일치하는지를 확인해보셔야 하고, 집합건물의 경우 대지권이 등기되어 있는지 유무와 매매할 경우에는 대지권의 비율이 얼마나 되는지도 확인해주셔야 합니다.

 

2. 갑구

 갑구에서는 소유자가 누구인지 확인하셔야 합니다. 내용을 보시면 거래한 순서대로 숫자가 부여되어 있는데 맨 마지막에 적혀있는 내용이 현재 소유자입니다. 오른쪽에 [권리자 및 기타사항]을 보시면 소유자의 이름과 주민번호, 살고 있는 주소지, 매매한 금액이 적혀있습니다. 

 나와 실제로 계약하는 사람이 등기부등본 갑구에 적혀있는 소유자가 맞는지 갑구 내용을 토대로 확인해보세요. 계약서에 적혀있는 이름과 계좌번호의 이름이 등기부등본 갑구에 기재된 이름과 전부 동일한지 확인해주세요. 추가로 등기부등본에 거래가액이 적혀있어서 시세를 가늠해볼 수 있는 정보로 활용하시기 좋습니다. 물론 시세변동이 클 수 있으므로 정확한 시세 확인은 필수입니다.

 

 [소유권보전]은 최초로 해당 부동산을 구매한 사람의 인적사항이 등기되게 됩니다. 그 후 타인에게 부동산을 매매하면 [소유권이전] 이라는 이름으로 등기됩니다.

 

 등기부등본 갑구에서 확인해야 되는 두 번째 사항은 법적 다툼이 있는지를 확인하셔야 합니다. 소유권이전 외에 압류, 가압류, 소유권이전가등기, 가처분 등의 이름으로 등기된 게 있다면 추후 분쟁의 소지가 있는 물건이므로 위험하기 때문에 거래를 피하시는 게 좋습니다.

 정리하면 등기부등본 갑구에서는 소유자가 누구인지 확인하고, 압류나 가압류, 소유권이전가등기, 가처분 등과 같은 이름으로 등기된 게 있다면 위험한 물건이라고 판단하고 거래를 피하시기 바랍니다.

 

3-1 을구

 

 등기부등본 을구에서는 대출과 관련된 내용을 확인하시면 됩니다. 등기부등본을 발급받아보시면 대부분 [근저당권설정]이라는 이름으로 등기가 되어 있습니다. 이는 해당 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받아서 설정한 등기입니다.

 

 아래 이미지처럼 가운데 밑줄이 그어져있으면 대출받은 돈을 갚았다는 의미입니다. 그러므로 이미지에 있는 부동산은 빚이 없는 아주 안전한 물건이 되겠습니다. 일단 배워야 되기 때문에 중간에 밑줄이 없고, 근저당권이 설정되어 있다고 가정하고 보겠습니다. 

 순위번호 2번에 [권리자 및 기타사항] 이미지에 빨간색 밑줄 친 부분을 보겠습니다. 대출받은 금액이 채권최고액 금 73,200,000원으로 설정되어 있고, 돈을 빌린 채무자는 김00이며, 채무자의 주소는 경기도 남양주시로 확인할 수 있습니다. 돈을 빌려준 근저당권자는 국민은행이고, 위치는 서울특별시 중구로 확인됩니다. 

 

 여기서 채권최고액은 빌린 원금을 적는 게 아닌  20%에서 30% 정도 더 높은 금액을 측정해서 등기하게 됩니다. 을구에 설정된 대출금과 실제 해당 부동산의 시세를 비교해서 안전한지 유무를 파악하시면 됩니다. 시세보다 을구에 설정된 대출금이 60%정도일 경우 안전하다고 볼 수 있으나 부동산 하락기에는 매매가가 급격하게 떨어질 수 있으므로 계산할 때 주의하셔야 합니다.

 설정된 채권최고액이 아닌 원금을 확인하는 방법은 채권최고액 나누기 1.2로 계산을 해주시면 빌린 금액을 알 수 있습니다. 위 이미지를 토대로 계산해보면 73,200,000 / 1.2 = 61,000,000원 나오네요. 

 

 등기부등본 을구에서 볼 수 있는 대부분의 빚은 근저당권이라고해도 과언이 아닙니다. 그 외에 보이는 임차권, 저당권, 지상권, 전세권 등과 같은 권리관계는 많이 보이는 등기 형태는 아닙니다만 그래도 어느 정도 알아두면 좋으니 몇 개만 짚고 넘어가겠습니다.

 

3-2 을구 등기목적

 세입자로 계약하려는 분들은 을구에 주택임차권이라는 이름으로 등기된 게 있다면 무조건 걸러야 합니다. 임차권등기는 이전에 살던 대항력을 가진 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 이사 가기 전에 설정해둔 등기입니다. 임대인에게 보증금을 돌려달라고 법적으로 대항력을 행사는 중이므로 절대 계약을 하시면 안 됩니다. 

 

 원룸처럼 다가구주택을 계약하려는 분들은 건물과 토지 등기부등본 2부를 발급받아서 확인을 하실 텐데, 이때 건물과 토지의 소유자가 다를 경우 건물 등기부등본 을구에 지상권이 설정되어 있는지 확인하셔야 합니다. 지상권은 타인의 땅을 사용할 수 있는 권리입니다. 지상권이 설정되어 있어야지 건물의 소유주가 타인의 땅을 사용할 수 있습니다. 명의가 다른데 건물에 지상권이 설정되어 있지 않다면 추후 땅의 소유자가 건물 철거를 요청할 경우 막을 방법이 없습니다. 

을구 등기목적 확인하기

 단독주택이라면 지역권이라는 이름이 등장할 수도 있습니다. 지역권은 내 땅에는 도로가 없어서 타인의 땅을 이용해서 통행하기 위해 설정된 권리입니다. 집을 매매할 때 지역권으로 인해 분쟁이 발생할 수도 있으므로 지역권이 등기되어 있다면 관련 내용을 잘 공부하시고 매매 여부를 결정하셔야 합니다.

 

등기부등본 을구에 전세권으로 등기된 게 있다면, 특약사항에 말소하는 조건을 꼭 기재하시고 계약을 진행하세요. 전세권은 세입자가 보증금을 보호하기 위해 설정한 권리로 보증금이 지급되면 해지를 신청하여 사라지게 됩니다. 

 

정리하면 을구에서 확인해야 될 내용은 빚이 얼마나 되는지 파악해야합니다. 보통은 근저당권이라는 이름으로 은행에서 대출받은 빚이 있게 됩니다. 그 외에 임차권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이라는 권리가 등기되어 있다면 관련 내용을 잘 알아보시고 계약을 진행하시기 바랍니다. 

 

 

 

 제가 준비한 내용은 여기까지입니다. 등기부등본 보는 법 생각보다 쉽죠? 표제부와 갑구, 을구에서 확인해야 되는 내용을 잘 파악해두면 아주 쉽게 분석할 수 있습니다. 등기부등본을 보다가 잘 모르는 용어가 나온다면 인터넷에 검색도 해보시고 공인중개사에게 물어봐서 안전한 부동산인지 확인하시고 계약을 진행하시면 됩니다. 감사합니다.

 

▼ 같이 보면 도움이 되는 정보 ▼

등기부등본 인터넷발급 및 열람 방법

 

월세 계약 주의사항 및 전체 순서 정리 (특약사항 포함)