전세 계약갱신청구권 행사 방법 및 계약서

 

전세계약 만기일이 다가오는 세입자 및 임대인이라면 반드시 기억해야 할 전세계약갱신청구권에 대해서 알아볼게요. 

 

포스팅 순서는 다음과 같습니다.

전세계약갱신청구권이란 무엇일까?

세입자라면 미리 사용하지 말자

임대인이라면 계약갱신청구권으로 연장하자

전세계약갱신청구권 계약서 작성 필요할까?

전세계약갱신청구권 행사방법

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우

임대인의 실거주가 거짓이었다면?

나가겠다고 했으나 개인사정으로 연장이 필요한 경우

청구권 행사기간이 지났는데 퇴거 요청을 받은 경우

 

 전세계약갱신청구권이란 무엇일까?

 전세계약갱신청구권은 임대차 계약을 맺은 세입자가 추가로 2년을 더 연장해서 살 수 있게 해주는 갱신 청구권입니다. 

 

 2년이라는 기간 이후에는 집주인이 나가 달라고 요청하면 어쩔 수 없이 나가야 되는 약자인 세입자를 보호하기 위해서 만들어진 제도입니다.

 

 임대인이 퇴거를 요청했을 경우에 계약갱신청구권을 사용하면 됩니다. 이때 임대인이 계약조건으로 보증금 이상을 요구했다면 최대 5%까지는 인상해서 계약을 진행해야 합니다. 

 보증금을 증액해서 계약할 경우 전세가와 매매가가 거의 동일하다면 전세반환보증보험 가입 연장이 안될 수 있습니다. 가입 가능 여부를 확인하시고 재계약을 진행하시기 바랍니다.

 

 계약갱신청구권은 한번만 사용할 수 있다는 점도 참고하시고 아래 내용을 읽어주세요.

 

 세입자라면 미리 사용하지 말자

 임대인과 임차인 모두 의사표현 없이 계약 만료일이 지나게 되면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 2년 연장됩니다. 이런 경우 나중에 집주인이 퇴거를 요청하면 그때 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 

 

 카톡이나 전화 등 구두 계약으로 연장할 때도 전세계약갱신청구권을 사용한다는 말 없이 계약이 연장된다면 추후에 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 

 

 그러니깐 다시 말해서 전세계약을 연장할 때 전세계약갱신청구권을 사용한다는 의사표현 없이 계약이 연장됐다면 나중에 사용할 수 있게 되는 거죠. 

 

 괜히 불안한 마음에 먼저 계약갱신청구권을 사용한다고 말하지 말고, 계약 연장 거절 기간(6개월~1개월전 또는 6개월~2개월 전)에 아무런 말 없이 조용히 지나가기를 기다리시는 게 좋습니다. 

 

  임대인이라면 전세계약갱신청구권으로 연장하자

 임대인이라면 전세계약갱신청구권을 사용했다는 증거를 남겨서 연장을 진행하시는게 좋습니다. 

 

 증거는 카톡이나 문자 내용을 캡쳐해서 가지고 있어도 되고, 전화로 진행했다면 음성 녹음본을 보관해두시면 되고, 확실하게 계약서를 작성해서 '전세계약갱신청구권을 사용하여 연장함'이라는 문구를 특약사항에 적어주는 것도 좋습니다. 

 

 어떤 방식으로든 전세계약갱신청구권을 사용해서 계약을 연장했다는 내용만 남겨두시면 됩니다.

 

 계약이 묵시적 갱신으로 넘어가지 않도록 의사표현도 미리미리 해주셔야됩니다. 

 

2020년 12월 10일 이전에 계약을 체결했다면 계약만료일 6개월 전에서 1개월 전까지 퇴거 요청 또는 전세계약갱신청구권으로 연장을 진행하자는 의사표시를 하시면 됩니다. 

 

2020년 12월 10일 이후에 계약을 체결했다면 계약만료일 6개월 전에서 2개월전까지 의사표현을 해주시면 됩니다.

 

 전세계약갱신청구권 계약서 작성 필요할까?

 이미 이와 관련된 내용을 위에서 언급을 했습니다만 정리해서 적어드리자면 작성해도되고 안 해도 됩니다. 

 

다만, 보증금을 올려서 계약했을 경우에는 추가된 금액에 대한 확정일자를 받아서 보증금을 보호해야되기 때문에 무조건 계약서를 작성해주셔야 됩니다. 

 

 계약서를 작성 안할 경우 문자 캡처본 또는 전화 음성 녹음본을 잘 보관해주시면 됩니다. 

 

 또한 임대인이라면 계약갱신청구권을 사용해서 재계약이 진행됐다는 기록을 남겨주는 게 좋기 때문에 계약서를 작성하시는 것도 좋은 방법입니다.

 

 계약서를 작성하실 때는 특약사항에 '세입자의 계약갱신청구권 행사로 재 작성하는 계약서임' 이라는 문구가 들어가도록 작성을 해주셔야 합니다. 

 

 전세계약갱신청구권 행사방법

 집주인에게 퇴거 요청을 받았다면 전세계약갱신청구권을 사용하겠다고 말하면됩니다. 

 

전세계약갱신청구권 행사 기간은 다음과 같습니다.

2020년 12월 10일 이전에 계약한 경우	만료일 6개월에서 1개월 이전에 전세계약갱신청구권 행사 의사 표현
2020년 12월 10일 이후에 계약한 경우	만료일 6개월에서 2개월 이전에 전세계약갱신청구권 행사 의사 표현

 

 전화로 말하거나 카톡 또는 문자로 말하면 되는데, 문자 같은 경우에는 읽었는지 안 읽었는지 확인이 안 되기 때문에 전화나 카톡으로 기록을 남기는 게 좋습니다. 카톡은 읽으면 1이 사라지기 때문에 확인이 가능합니다.

 

 전세계약갱신청구권 행사 방법은 내가 거주하는 곳과 날짜까지 확인이 가능하도록 내용을 기록해주시는게 좋습니다. 

 

카톡으로 연락할 경우 아래와 같이 보내시면 됩니다. 

예시) 안녕하세요. 00아파트 000동 000호에 살고 있는 세입자 홍길동입니다. 계약이 어려울 것 같다고 말씀을 주셨는데요. 저는 2년간 더 살기를 원해서 전세계약갱신청구권을 행사하겠습니다. 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

 

전화로 요청할 때도 마찬가지 입니다. 

예시) 안녕하세요. 00빌라 000호에 살고 있는 세입자 홍길동입니다. 오늘은 2022년 7월 7일입니다. 저희가 현재 이사 갈 수 없는 상황이라서요, 2년 간 더 머물러야 될 것 같아서 전세계약갱신청구권을 행사하려고 합니다.

 

 카톡으로 연락할때는 날짜가 표시되기 때문에 따로 안 적어도 되는데, 전화로 연락할 때는 요청 날짜까지 말해주시는 게 좋습니다. 물론 전화할 때는 녹음 기능을 활성화시켜서 녹음을 꼭 해주시는 것도 잊지 마세요 :)

 

 

 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우

1. 집주인 또는 가족(직계존비속)이 실거주할 경우

집주인이 계약이 끝나면 집에 들어와서 살거라고 나가 달라고 말했다면 전세계약갱신청구권으로 연장이 불가능합니다.

 

집주인의 부모, 조부모, 자녀, 손자녀가 거주할거라고 하는 경우에도 집을 비워줘야 됩니다. 

 

 국토교통부와 법무부에서는 임대인이 실거주할 경우 인사발령증서나 입학통지서와 같은 입증자료가 필요하다고 말했으나 법원 판결은 다릅니다. 

 

 임대인이 실거주를 위해서 객관적인 입증 자료를 세입자에게 제출하지 않아도 실거주 의사표현만으로 갱신을 거절할 수 있다고 판결했습니다. 그 이유로는 실거주가 거짓일 경우 세입자는 손해배상 청구를 통해서 보상을 받을 수 있기 때문인 걸로 확인됩니다. 

 

 실거주가 거짓인 경우 받을 수 있는 보상금액은 다음 챕터에서 알려드리겠습니다.

 

2. 세입자가 임대료를 2회 이상 연체한 경우

 이런 경우 임대인은 전세계약갱신청구권 행사를 거부할 수 있습니다.

 

3. 세입자가 주택을 파손한 경우

 주택이 세입자에 의해서 훼손됐을 경우에도 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

 

4. 세입자가 집주인 동의 없이 전대한경우

 집주인의 동의 없이 세입자가 마음대로 집을 타인과 계약해서 전대한 경우에도 거절이 가능합니다. 

 

 임대인의 실거주가 거짓이었다면?

 임대인이 집에 들어가서 산다고 계약 연장을 거부했는데 알고 봤더니 집을 팔기 위해 부동산에 내놨다거나 보증금을 높여서 다른 세입자를 구하고 있거나 구했다는 걸 입증할 수 있다면 해당 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다. 

 

 물론 증거물이 필요합니다. 증거를 모아서 해당 임대인에게 내용증명을 보내야 합니다. 

 

매매로 집을 내놨다면 부동산에 올라와있는 매물을 캡처해두고, 부동산 중개인과 통화를 진행해서 녹음을 해두세요.

 

 타인이 살고 있는지 확인하는 방법은 경비실이나 우편물을 확인해보거나 직접 집을 방문해서 실제 거주하는지 여부를 확인하시면 됩니다.

 

세입자가 받을 수 있는 손해배상금액은 아래 금액 중에 가장 높은 금액으로 받게 됩니다.

월세였다면 3개월분

쫒겨난 세입자의 월세와 새로 들어간 세입자의 월세 차액분 2년치

갱신 거절로 인한 세입자에게 발생한 손해액(이사비용, 중개수수료 등)

 

 나가겠다고 했으나 개인 사정으로 연장이 필요한 경우

 나가겠다고 임대인에게 이미 말을 했는데 개인 사정이 생겨서 해당 전셋집에서 더 거주해야 되는 경우 임대인에게 더 살고 싶다고 재의사 표현을 해주면 됩니다. 

 

임대인이 그렇게는 어려울 것 같다고 말을 한다면 전세계약갱신청구권을 사용하겠다고 다시 의사표현을 해주시면 됩니다.

 

전세계약 만료일 6개월에서 1개월 전(2020년 12월 10일 이후라면 6개월~2개월 전) 사이에만 의사표현을 다시 해주시면 됩니다. 

 

임차인에게 불리한 건 효력이 없다는 주택임대차보호법 조항이 있어서 가능한 부분입니다. 기간 내에만 다시 잘 말하시면 2년 연장이 가능합니다.

 

 임대인이 실거주한다고 말했어도 청구권은 행사하기

 임대인이 실거주한다고 나가 달라고 요청했어도 전세계약갱신청구권을 사용한다고 말해야 합니다.

 

 임대인이 실거주할 경우에는 계약 연장이 안된다는 말을 듣고 계약을 종료하고 해당 집을 나왔는데 임대인이 실거주를 하지 않는 게 확인이 된다면? 

 

 추후 손해배상 청구를 할 수 없습니다. 왜냐하면 세입자가 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한 증거가 없기 때문입니다. 

 

그렇기 때문에 집주인이 실거주한다고 말을 했어도 나중을 대비해서 전세계약갱신청구권은 사용한다고 말한 기록을 남겨주시는 게 좋습니다.

 

 집주인이 변경됐다면?

 변경된 집주인이 소유권 이전등기를 하기 전에 세입자가 기존의 집주인에게 전세계약갱신청구권을 사용하겠다면 의사표현을 했다면 변경된 집주인이 실거주를 한다고 나가 달라고 요청을 해도 세입자는 2년 더 연장이 가능합니다.

 

 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법이기 때문에 6개월 전에서 2개월 전(또는 1개월) 사이에 기존의 임대인에게 연장 의사를 밝혀놨는데 임대인이 승낙을 했다면 임차인에게 유리하게 진행이 됩니다.

 

 물론 증거물 확보는 필수라는 건 뭐 말 안 해도 아시겠죠. 잘 보관해두시면 됩니다. 

 

 하지만 반대로 생각하면, 기존의 집주인에게 전세계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사 표현을 안 했고, 집주인이 변경됐다면 변경된 집주인이 실거주를 이유로 나가 달라고 요청을 한다면 집을 비워줘야 합니다. 

 

 또한 해당 집의 매매가 청구권 행사가 가능한 만료일 6개월 전보다 더 이전에 끝났다면, 변경된 집주인이 거절 가능한 이유로 나가 달라고 요청할 경우 계약을 연장할 수 없습니다. 

 

 

이렇게 전세계약갱신청구권 행사 방법과 계약서 등에 대해서 알아봤습니다. 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법으로 임대인보다는 임차인에게 초점을 맞춰서 작성이 진행된 점 참고 부탁드립니다. 

 

 제 다른 글에 보시면 전세계약 연장 시 주의사항에 대한 내용도 있으니 함께 보시면 도움이 되실 겁니다. 

 

돈보다도 건강이 더 우선인 거 아시죠? 모두 건강 관리 잘하시고 평안한 날 되시기 바랍니다 :)