전세계약 연장 시 유의사항 및 묵시적 갱신 기간

 오늘은 전세계약 연장 시 유의사항에 대해서 포스팅해보려고 합니다.

 

 전세계약 연장할 때 언제 계약서를 새로 작성해야 되고 집주인이 변경되거나 묵시적 갱신은 어떻게 진행해야 되는지 일반적인 궁금증에 대해서 알려드릴게요. 

 

 포스팅 내용 순서는 아래와 같습니다. 

계약서를 새로 작성해야 될까?

묵시적 갱신이란? 기간은?

전화나 문자도 묵시적 갱신에 해당 될까?

보증금 증액 시 계약 방법은?

기존 계약서에 증액 내용만 추가해서 작성해도 될까?

임대인이 변경되었다면?

전세계약 연장 시 대리인과 계약할 경우

 

 계약서를 새로 작성해야 될까?

묵시적 갱신으로 전세계약이 연장됐을 때는 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다. 기존 계약서에 확정일자만 잘 받아두셨다면 해당 날짜로 우선변제권이 생기므로 기존의 계약서만 잘 갖고 있으면 됩니다.

 

문자나 카톡, 전화 등 구두로 전세계약이 연장됐다면 금액이 증액됐을 경우에만 재계약서를 작성해주시면 됩니다.

 

보증금 변동없이 또는 보증금이 적어지는 경우에는 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 

보증금을 더 높게 지불하고 계약을 연장하는 경우에는 재계약서를 작성하고 확정일자를 받아주셔야 합니다.  증액 보증금에도 확정일자를 받아둬야지 최악의 상황인 경매가 진행될 때 배당요구를 할 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 

 

 전세자금 대출을 받았거나 전세보증반환보험에 가입했다면 해당 은행 및 기관에 전세계약 연장 시 새로운 계약서를 작성해서 제출해야 되는지 문의해서 확인하시는 게 좋습니다. 

 

 묵시적 갱신이란? 기간은?

  임대차 계약 만료일이 다가오는데도 임대인과 임차인 둘 모두가 어떠한 의사 표시도 주고받지 않으면 동일한 조건으로 전세계약이 연장된 걸로 간주합니다. 

 

 묵시적 계약 갱신 거절 기간은 2020년 12월 10일 이전에 체결한 계약은 전세계약 만료일 6개월 전부터 한달 전입니다. 해당 기간 내에 연락을 주고받아야지 묵시적 갱신으로 진행이 안됩니다.

 

 2020년 12월 10일 이후에 체결한 계약은 임차인 보호 강화 차원에서 최소 한달 전이었던 기간이 두 달 전으로 변경됐습니다. 그러니까 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 의사 표현을 진행해야지 묵시적 갱신이 진행이 안됩니다. 

 

 그렇다면 묵시적 계약 갱신 거절 기간을 넘겨서 임대인이 나가달라고 요청한다면 세입자는 나가야 될까요? 정답은 안 나가도 된다입니다.  만약 계약 만료일까지 보름 정도 남았는데 방을 빼 달라고 집주인이 얘기한다면 묵시적 갱신으로 자동 2년 연장된 걸로 알고 있어서 못 나간다고 답변하시면 됩니다.

 

임차인이라면 묵시적 갱신으로 진행되는 게 좋습니다. 

 

 세입자는 묵시적 갱신으로 전세계약이 연장되면 꼭 2년을 살지 않아도 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 또한 중간에 방을 빼도 3개월 뒤에 나간다고 의사표시만 해두면 중개수수료를 내지 않아도 됩니다. 그리고 보증금의 경우에도 퇴거하겠다고 의사표시한 날로부터 3개월 뒤에는 돌려받을 수 있습니다. 

 

 묵시적 갱신으로 전세계약이 연장되면 전세계약갱신청구권을 나중에 사용할 수 있는 이점도 있습니다.

 

 하지만 임대인인 집주인의 경우에는 묵시적 갱신이 불리합니다. 자동으로 연장된 2년동안 세입자에게 나가 달라고 요구할 수 없습니다. 세입자가 묵시적 갱신되어 살고 있는 도중에 이사 가겠다고 요청하는 경우 새로운 세입자와의 계약 시 진행되는 중개수수료를 임대인이 부담해야 합니다. 

 

 전화나 문자도 묵시적 갱신에 해당될까?

 전화, 문자, 카톡 등은 묵시적 갱신이 아니라 구두 계약입니다. 의사표현을 하고 계약이 연장됐기 때문에 묵시적 갱신에 해당되지 않습니다.

 

 구두 계약을 진행했다면 증거를 남겨둬야합니다. 전화의 경우에는 녹음을 진행하고, 문자나 카톡의 경우에는 캡쳐해서 기록을 남겨야 합니다. 추후 분쟁의 소지를 막기 위해서 증거 확보는 필수입니다. 

 

 구두 계약으로 2년 연장 또는 특정 기간만큼 전세계약을 연장했는데 살고있는 도중에 계약기간을 못 채우고 이사를 가야 된다면 세입자를 구해두고 나가야 합니다. 그러니까 중개수수료를 세입자가 부담해야 된다는 말입니다. 

 

 세입자에게는 묵시적 갱신이 가장 좋고, 집주인은 구두 계약으로 연장을 진행하는게 좋습니다. 

 

 보증금 증액 시 계약 방법은?

 기존 보증금보다 더 높은 금액으로 전세계약을 연장하게 될 경우에는 증액 보증금에 대해서 무조건 계약서를 다시 작성해서 확정일자를 받아야 합니다. 

 

 또한 보증금을 증액하여 재계약할 경우에는 등기부등본을 확인해서 선순위로 근저당권과 같은 채권이 새롭게 설정되어있는 건 아닌지 확인해야 합니다. 

 

 만약에 선순위로 채권이 설정되어 있다면 아무리 확정일자를 받아서 우선변제권이 생긴다고해도 채권이 증액 보증금보다 우선순위로 설정되어있기 때문에 추후 경매가 진행될 경우 증액 보증금을 날릴 위험이 있습니다. 

 

 해당 물건의 등기부등본을 열람하여 선순위로 채권 설정된 게 있는지 꼭 확인을 먼저 진행해주세요. 채권 설정이 등기부에서 확인된다면 보증금 증액 계약을 다시 생각해보셔야 합니다. 

 

 등기부등본을 확인했다면 재계약서를 작성해주시면됩니다.

 

 계약서 작성은 인터넷에서 계약서를 인쇄해서 임차인과 임대인 둘이서 작성해도 됩니다. 아니면 일정 수수료를 지불하고 (보통 10만 원에서 20만 원 정도) 공인중개사를 끼고 재계약서를 작성해주시면 됩니다.

 

 공인중개사를 통해서 재계약서를 작성할 경우에는 중개대상물 확인설명서와 공제증서도 발급받으시면 됩니다. 공인중개사가 의무적으로 제공해야 되는 서류라고 하니 안 줄 경우 요청해서 받으시기 바랍니다.

 

 재계약서의 총금액은 이전 보증금과 증액 보증금의 합을 적어주시면 됩니다. 

 

 특약사항에 적어줄 내용으로는 다음과 같습니다. 

- 0000년 00월 00일 보증금 00만 원을 증액해서 재계약함. (재계약하는 날짜 적어주기)

- 0000년 00월 00일 체결된 계약은 유효함 (이전에 체결했던 계약날짜 적어주기)

 

 재계약하는 증액 보증금과 날짜를 적어주고, 이전에 계약했던 건도 만료된 게 아닌 그대로 효력이 유지된다라는 걸 특약사항에 적어주시면 됩니다. 

 

 계약서 작성이 끝나면 행정복지센터에 방문하셔서 확정일자를 받으시면 됩니다. 

 

 기존 계약서에 증액 내용만 추가해서 작성해도 될까?

 답은 가능하다입니다. 

 

기존 계약서에다가 증액 내용만 추가로 작성해서 확정일자를 받으시면 됩니다. 다만, 내용이 섞일 수 있기 때문에 따로 작성하시는 게 좋습니다. 

 

 기존 계약서는 그대로 두고 새로 계약서를 작성해도 되고, 기존 계약서에다가 내용을 추가해서 작성해도 됩니다만, 중요한 건 확정일자를 꼭 받아야 된다는 사실! 잊지 마세요 :)

 

 임대인이 변경되었다면?

 임대인이 변경된 경우에도 보증금 증액 부분이 있다면 계약서를 새로 작성해주셔야 되고, 동일한 조건으로 계약이 유지된다면 계약서를 따로 작성할 필요는 없습니다. 

 

새로 집을 매매한 임대인은 이전 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 전세계약의 효력은 그대로 유효합니다. 또한 기존 임대인의 지위를 승계했기 때문에 나중에 세입자가 퇴거할 때 보증금을 반환할 의무도 가지고 있습니다. 

 

현재 전세 계약해서 살고 있는 집이 대출을 받거나 전세보증 반환 보험에 가입되어 있는 경우에는 은행과 보증기관에 알려줘야 합니다. 그래야 추후에 전세대출과 보증보험 혜택을 제대로 적용받을 수 있습니다. 

 

 계약서를 새로 작성하는 건 상관없습니다. 하지만 확정일자를 새로 받으면 안 됩니다. 그리고 거주지를 잠시 다른 곳으로 옮겼다가 들어오라는 요청을 받았다면 거절하셔야 합니다. 전입신고와 확정일자가 유지되어야지 대항력도 지속 유지된다는 점을 기억하시기 바랍니다.

 

 전세계약 연장 시 대리인과 계약할 경우

 전세계약 연장 시 집주인이 시간이 안돼서 대리인이 나오게 되는 경우가 있습니다. 혹은 공인중개사가 대리인 자격으로 계약서를 작성하게 되는 경우가 있는데요. 이때 진행되는 순서에 대해서 알려드리겠습니다. 

 

 우선 집주인과 통화를 진행해서 해당 계약이 진행된다는 걸 알고 있는지 금액과 조건이 맞는지 등을 확인합니다. 

 

 집주인의 인감도장이 찍힌 위임장을 확인합니다. 위임장에 적혀있는 내용도 꼼꼼히 읽어봅니다. 

 

증액 보증금에 대한 금액 이체 시 집주인 본인 명의인지 확인 후 이체를 진행합니다. 

 

계약서 하단에 있는 임대인과 임차인, 공인중개사 서명날인 시 대리인의 인적사항과 서명날인도 진행되어야 합니다. 

 

보증금 증액되어 계약서를 작성한 거라면 행정복지센터에서 확정일자를 받으시면 됩니다.

 

 

 이렇게 전세계약 연장 시 유의사항에 대해서 적어봤습니다. 모쪼록 인터넷에 떠돌아다니는 모든 정보를 습득하고 옳은 정보를 파악하여 전세계약 연장 진행을 무탈하게 마무리하시기를 바라겠습니다. 

 

 내 집을 마련하는 그날까지 우리 힘내 보아요! 아자아자 :)